¿Desde que fecha se adquiere la propiedad para efecto de determinar si un inmueble califica como casa habitación para efecto del impuesto a la renta?
La ganancia de capital generada por la venta de inmuebles está afecta al impuesto a la renta, siempre que el mismo no califique como casa habitación. La definición de casa habitación no está en la ley del impuesto a la renta si no en su reglamento, el cual señala que se considera como tal al inmueble que permanezca en propiedad de una persona por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera y similares.
A pesar de la definición del reglamento, en la práctica se han generado muchas controversias sobre el tema, sobre todo para determinar la fecha de adquisición en el caso de inmuebles heredados para efecto de calcular el tiempo que el contribuyente mantuvo la propiedad antes de venderlo.
Un ejemplo, que es un caso frecuente, ocurre cuando una persona fallece en el año 2010 deja como parte de su herencia un inmueble a sus hijos. Sin embargo, estos en ese momento no tienen intención de vender y no realizan la sucesión intestada, hasta que en el año 2019, reciben una oferta económica muy atractiva y deciden vender la casa que fue de su padre. Recién en ese momento acuden a un notario y hacen el trámite para declararse como herederos y registrar la mas a su nombre para la venta.
Hasta hace poco, la SUNAT venía aplicando casi en todos los casos el criterio por el cual asumían que el inmueble fue adquirido por los herederos recién en la fecha de la inscripción de la sucesión intestada en el registro público correspondiente, y por tanto exigían el pago del impuesto a la renta por la ganancia de capital. Criterio que también era compartido por el tribunal Fiscal, por lo menos en la mayoría de los casos que tuvimos oportunidad de asesorar.
Sin embargo, mediante resolución de 26 de diciembre de 2016 emitida por la Sétima Sala Especializada en lo Contenciosos Administrativo Sub especialidad en Temas tributarios y Aduaneros de la Core Superior de Justicia de Lima, expuso el siguiente criterio como fundamento de su decisión : “…de otro lado para las adquisiciones de la propiedad vía mortis causa o sea en calidad de heredero o legatario nuestro ordenamiento jurídico señala en el artículo 660 del Código Civil , que: ”…se determina que desde el momento la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores…” De tal manera que los herederos son propietarios, de los bienes que pertenecieron al causante, desde la muerte de este y por el solo hecho fáctico de darse tal circunstancia; en ese sentido la declaratoria de herederos, que se expida luego del procedimiento regulado para tal efecto , en caso no haya testamento no es constitutivo de la propiedad sino meramente declarativo, así como también es declarativo la inscripción del testamento ante los Registros Públicos.”.
Luego de esta resolución hemos tenido resoluciones de la propia SUNAT que aplican este criterio, aprobando la devolución del impuesto pagado inicialmente por la ganancia de capital. Compartimos el criterio aplicado por la Sal Contencioso Administrativa y esperamos que se mantenga como un criterio uniforme que aplique SUNAT y el Tribunal Fiscal, aunque sabemos que no necesariamente será así.
Las personas que pagaron el impuesto a la renta por la venta de su inmueble que estén dentro del supuesto explicado en este artículo, podrán solicitar la devolución del impuesto pagado, siempre que no haya transcurrido el plazo de prescripción, que para este caso es de 4 años.
Lima, 21 de Diciembre de 2019
Luis Alberto Arce Furuya
Abogado tributarista