Ganancia por venta de inmueble de persona natural puede calificar como renta tercera categoría si se adquirió para su venta
El Tribunal fiscal, mediante RTF 10232-2-2017, ratificó el criterio aplicado por SUNAT, mediante el cual consideró que la venta de un inmueble efectuado por persona natural produce renta de tercera caegoría, a pesar de no cumplirse los supuestos de habitualidad establecidos en la ley.
El caso es de una persona natural sin negocio que adquiere 3 inmuebles y posteriormente los vende en el lapso de 2 años obteniendo una ganancia por dichas operaciones, pagando el impuesto a la renta de segunda categoría, aplicando la tasa correspondiente del 5%. Sin embargo La SUNAT reparó la declaración del contribuyente por considerar que la renta obtenida califica como tercera categoría bajo la hipótesis que los inmuebles fueron adquiridos para su venta.
El Tribunal Fiscal confirmó la resolución de la Adminisración Tributaria, en base al criterio expuesto en algunas resoluciones por el cual califica como renta de tercera categoría la obtenida en la enajenación de inmuebles que fueron adquiridos para su venta, es decir para obtener una ganancia.
El contribuyente alegó que el acápite ii) del numeral 2 del último párrafo del artículo 1° de la Ley del Impuesto a la Renta, citado como base legal en las resoluciones de determinación impugnadas, no permite a la administración considerar que se encuentra ante una renta de tercera categoría, por lo que tales valores deben ser declarados nulos en aplicación del artículo 109 del Código Tributario, el cual señala que se encuentran dentro de las rentas obtenidas dentro inciso a), es decir rentas empresariales, de tercera categoría a “(ii)Inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación.”
Esta norma establece que se considera renta de tercera la obtenida por venta de inmuebles cuandoe stos fueron adquiridos para su venta, es decir con el ánimo o intención de ser vendidos.
El contribuyente, en este caso alegó que la adquisición de los inmuebles no tuvo como objetivo inicial obtener una renta con su enajenación, sino desarrollar un proyecto inmobiliario para lo cual contrató servicios de un arquitecto, presentando planos, memoria descriptiva, lo que permitió acreditar que su intención fue la de construir casas de campo para su familia y en un eventual caso ser considerados como una fuente de ingresos si es que se abrían al público.
Sin embargo no llegó a ingresar a solicitud de licencia de construcción al tomar conocimiento de la zonificación de los predios por parte de la Municipalidad Provincial de Lambayeque.
Según la administración, existió una clara intención de comprar para vender debido a la ganancia significativa obtenida.
Este argumento, carece de fundamento legal, el nivel de ganancia en una operación no constituye bajo ningún concepto un indicador de la intención de comprar para vender.
Un indicio de si la adquisición tuvo como intención la venata posterior es el tiempo trascurrido entre la compra y la venta, este criterioha sido expuesto en la resolución del Tribunal Fiscal N° 8753-3-2001, puede inferirse que la intención inicial era la venta si el lapso entre compra y venta es corto, aunque no esté definido cuando un plazo es corto o largo.
Las ganancias obtenidas por una persona natural sin negocio por la venta de inmuebles se considerará de tercera categoría cuando exista habitualidad. De acuerdo al artículo cuarto de la LIR, se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.
En el caso bajo comentario no se configuró tampoco la habitualidad porque las ventas no se realizaron en el mismo ejercicio gravable.
El criterio apllicado en este caso también fue recogido por la Resolución N° 15496-10-2011, “este tribunal ha señalado que el legislador atribuye directamente como gravadas, entre otras, ciertas rentas como los resultados provenientes de la enajenación de inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación, calificándolas como rentas de tercera categoría, ello independientemente que el enajenante sea una persona natural, resultando relevante para tal efecto que dichas rentas provengan de las anotadas operaciones sin necesidad de una habitualidad calificada.”
Que asimismo, conforme con lo señalado en la Resolución del Tribunal Fiscal N° 02769-1-2014, a fin de determinar si el inmueble fue adquirido o no para ser vendido posteriormente, debe considerarse todos los hechos que han rodeado la realización de tales operaciones.
La administración tributaria concluyó que las rentas que se obtuvieron por las ventas calificaron como de tercera categoría, conforme con el literal ii) del numeral 2 del inciso a) del artículo 1° de la Ley de Impuesto a la Renta, al haber sido adquiridos para su enajenación por las siguientes razones: i) Los inmuebles eran de uso industrial, tal como consta en la Resolución de Gerencia N° 198/2009-MPL-GMGIU; ii) La Municipalidad Provincial de Lambayeque informó que la zonificación que se dio a la ubicación de los inmuebles fue de corredor industrial y que de acuerdo con suelo era compatible con restaurantes, bares y cantinas, industrial elemental o complementaria; iii) Los inmuebles fueron adquiridos como inversión tal como constó en los contratos de mutuo dinerario que celebró y iv) Los inmuebles no fueron utilizados como vivienda, no se les dio ningún uso y se vendieron en el mismo estado que se compraron, por lo que le solicitó que desvirtuara dicha observación.
Nuestra opinión:consideramos que en efecto la administración tributaria está facultada a reparar las declaraciones de ventas de inmuebles, calificándo la renta obtenida como renta empresarial, de tercera categoría cuando la compra se efectuó con la intención de su venta posterior, porque así lo señala la ley del impuesto a la renta en el artículo primero, pero no estamos de acuerdo con lo resuelto en el caso comentado, porque la administración tributaria debe evaluar todas las circuntancias que rodean las operaciones de compra venta y debe obtener un nivel mínimo de medios de prueba que le permita determinar la intencionalidad del contribuyente al adquirir un inmueble, ya que se trata de una situación totalmente subjetiva.
Específicamente en este caso, el argumento que hace referencia a que el inmueble era de uso industrial no tiene ninguna base legal, tampoco el hecho que se haya obtenido una ganancia muy grande, ni el plazo en el que se vendió; ni siquiera son indicios que resistan un analisis lógico. El hecho que el inmueble se haya revalorizado fuertemente, es por el contrario una prueba a favor del contribuyente quien decidió venderlo precisamente porque por las condiciones del mercado podía obtener una ganancia considerable, sin que esto sea prueba de su intención inicial de adquirir para vender como lo considera el tribunal fiscal.
El contrato de mutuo mediante el cual obtuvo el préstamo para adquirir los inmuebles, en el que se menciona que quiere realizar las compras como inversión tampoco son una prueba ni indicio de la intención de venta al momento de comprar. Cuando una persona adquiere un inmueble siempre va a declarar que lo que está haciendo es una inversión. Una inversión no significa que se obtendrá una ganancia en el corto plazo, como lo entiende Sunat y el Tribunal fiscal
La Resolución N° 8753-3-2001, consideró que una renta será considerada dentro de la tercera categoría, si la enajenación se da en un breve periodo de tiempo desde su adquisición.
Somos de la opinión que una compra venta que se realiza en el lapso de dos ejercicios no puede ser considerada que se produjo en un breve período de tiempo.
Además de estas consideraciones el recurrente presentó planos y memoria descripctiva de la casa que pensaba construir, pruebas que fueron desestimadas porque no presentó la solicitud de licencia de construcción.
Uno de los fundamentos de la administración señaló que “no acreditó los motivos que lo habrían obligado a vender tales inmuebles, asimismo, pretender desconocer que los terrenos adquiridos se encontraban ubicados en una zona industrial”. Que mejor motivo para vender que el fuerte incremento de los precios que se dio precisamente en ese periodo en el que se produjo el boom inmobiliario en el Perú, entre el 2010 y 2013? En este período cientos, sino miles de personas vedieron sus viviendas que nunca pensaron vender, movidos obviamnente por el incremento fuerte de los precios.
Por esas razones no compartimos el criterio del tribunal en este caso. No se ha tomado en consideración las circunstancias ni la situación del mercado inmobiliario, y sobre todo porque los argumentos de Sunat carecen de sustento legal ni lógico.
Lima, 05 de Mayo de 2019
Luis Alberto Arce Furuya
Abogado tributarista
